Договоры аренды просто

По договору найма вещь передаётся другому в пользование за плату (ЗОП § 271). Договор аренды (rendileping) кроме пользования даёт право получать плоды вещи, например урожай при аренде сельхозземли (ЗОП § 339). «Аренда» квартиры, машины или оборудования в смысле закона — как правило, договор найма (üürileping).

Письменный договор — единственное надёжное доказательство того, о чём договорились. Для жилья форма имеет и прямое последствие: если договор аренды жилья на срок более года заключён не письменно, он считается бессрочным (ЗОП § 274). О том, кто несёт коммунальные расходы и расходы на содержание здания, нужно договориться как минимум в форме, допускающей письменное воспроизведение (ЗОП § 292). Договор с цифровой подписью равен подписанному на бумаге.

В договоре аренды жилья — до трёх месячных плат. Арендатор может внести его равными частями в течение трёх месяцев, первую часть — после заключения договора (ЗОП § 308). Для коммерческих помещений закон такого предела не устанавливает.

Арендодатель может покрыть из залога требования, вытекающие из договора, например неуплаченную аренду или ущерб сверх обычного износа. Если в течение двух месяцев после окончания договора он не заявил требование, арендатор может потребовать вернуть залог (ЗОП § 308). Требуйте письменно. Если это не помогает, можно обратиться в арендную комиссию или в суд. Акт передачи с фотографиями, составленный в начале и в конце аренды, — самое важное доказательство в таком споре.

Только если это было согласовано в форме, допускающей письменное воспроизведение, уже при заключении договора, и даже тогда в разумном, соразмерном и предсказуемом объёме. Если арендатор несёт расходы на улучшение здания, арендодатель не может из-за тех же улучшений повышать арендную плату (ЗОП § 292 ч. 1¹).

Только по соглашению, путём досрочного расторжения по уважительной причине или если сам договор допускает обычное расторжение. Если вы хотите выйти из срочного договора раньше, а такого пункта в нём нет, самый реалистичный путь — соглашение, например предложив самому найти нового арендатора.

В двух случаях. Во-первых, если арендатор продолжает пользоваться помещением после окончания срока и ни одна из сторон в течение двух недель не выразит иного намерения. Во-вторых, если по договору аренды жилья, заключённому не менее чем на два года, ни одна из сторон не сообщит не позднее чем за два месяца до окончания срока, что не желает продлевать договор (ЗОП § 310).

Продажа не прекращает договор аренды: новый владелец становится на место арендодателя, и договор продолжается на тех же условиях. Новый владелец может в течение трёх месяцев расторгнуть договор аренды жилого или коммерческого помещения, только если помещение ему самому срочно необходимо, и даже тогда с предупреждением по закону. Это условие не действует, если квартира продаётся в исполнительном или конкурсном производстве (ЗОП § 323).

Арендатор должен позволить арендодателю осмотреть помещение, если это нужно для его сохранности, продажи или показа новому арендатору. Арендодатель должен заранее предупредить об этом и учитывать интересы арендатора (ЗОП § 283). Входить в квартиру без согласия арендатора и без предупреждения нельзя.

О продлении срочного договора аренды нужно договориться, и надёжнее всего оформить это письменно — приложением к договору с новой датой окончания. Если этого не сделать и арендатор остаётся жить после окончания срока, договор может стать бессрочным (ЗОП § 310).