Если арендатор не платит аренду, выселить его самостоятельно или сменить замки нельзя. Вы вправе требовать долг, при определённых условиях досрочно расторгнуть договор аренды и при необходимости обратиться в арендную комиссию или суд. Для жилья перед расторжением нужно дать арендатору дополнительный срок не менее 14 дней для погашения долга.
Ниже шаги в том порядке, в каком они обычно возникают.
Сначала поговорите с арендатором
Первый просроченный платёж ещё не значит, что арендатор вообще не собирается платить. Часто причина временная: задерживается зарплата, пропала работа или возникли неожиданные расходы. Спросите прямо, что случилось и когда он сможет заплатить.
Если арендатору нужно время, можно договориться о графике платежей. Обязательно запишите его. В соглашении должны быть:
- общая сумма долга и за какой период аренды он образовался;
- размеры и даты платежей;
- что текущая аренда платится отдельно от графика и вовремя;
- что будет, если какой-то платёж не поступит.
Письменное соглашение помогает обеим сторонам. Арендатор точно знает, что пообещал, а у вас потом есть что показать. Если арендатор письменно признает долг, позже оспорить его трудно.
Чего делать нельзя
Даже если долг большой, арендодатель не вправе действовать самоуправно. Не нужно:
- менять замки или мешать арендатору попасть в квартиру;
- выносить его вещи;
- отключать электричество, воду или отопление;
- входить в квартиру без согласия арендатора.
Такие действия запрещены, даже если вы правы. Это может повлечь ответственность для вас самих и ослабляет вашу позицию в последующем споре.
Требуйте долг письменно
Если разговора недостаточно, отправьте арендатору письменное напоминание. Подойдёт письмо по э-почте — главное, чтобы потом можно было доказать отправку. Напишите в нём:
- сумму долга и за какой период аренды он образовался;
- срок, в течение которого вы просите заплатить;
- банковский счёт для оплаты.
Если в договоре аренды согласована пеня, её можно требовать с момента истечения срока платежа. Для жилья согласованная в договоре пеня не может превышать допустимый законом предел. Договорный штраф за просрочку аренды в договоре аренды жилья согласовать нельзя — договорный штраф допускается только за нарушение неденежных обязательств.
Когда можно расторгнуть договор
По Закону об обязательственном праве арендодатель может досрочно расторгнуть договор аренды жилья, если арендатор:
- просрочил оплату аренды или коммунальных расходов в два подряд срока платежа, или
- его долг по аренде превышает плату за два месяца.
Перед расторжением нужно дать арендатору дополнительный срок не менее 14 дней для погашения долга. Сделайте это письменно или в иной форме, которую потом можно воспроизвести, например по э-почте. Ясно скажите, что если к этому времени долг не будет погашен, вы расторгнете договор.
Если срок прошёл, а долг так и не погашен, можно расторгнуть договор. Сделайте это письменно и обоснуйте — укажите размер долга и дополнительный срок, который вы дали.
Если арендатор не съезжает
Расторжение прекращает договор, но не выводит арендатора из квартиры. Если он не съезжает, нужно решение арендной комиссии или суда. Исполнение решения организует судебный исполнитель.
Арендные комиссии действуют в некоторых самоуправлениях, например в Таллинне и Тарту. Их компетенция ограничена законом, и не все споры к ним относятся. Если в вашем регионе арендной комиссии нет или спор к ней не относится, обращайтесь в уездный суд.
Весь процесс занимает время, поэтому чем раньше вы отреагируете, тем меньше останется долг.
Если арендатор уже съехал
Окончание договора не погашает долг. Если арендатор уехал и не заплатил аренду, требование можно предъявить и после этого.
Сначала сделайте окончательный расчёт: неуплаченная аренда, коммунальные расходы и подтверждённый ущерб за вычетом залога. Отправьте его арендатору письменно вместе со сроком, в течение которого вы просите заплатить. Если он не заплатит, требование можно подать в арендную комиссию или в суд. Для этого нужно знать контактные данные арендатора, поэтому держите их в договоре актуальными.
Залог
Если при заключении договора вы взяли залог, после окончания договора из него можно покрыть долг по аренде и другие требования, вытекающие из договора. Для жилья залог может составлять до трёх месячных арендных плат.
Однако залог — не предоплата аренды. Не договаривайтесь с арендатором, что он не заплатит за последние месяцы, а «залог покроет», — если при выезде обнаружится ущерб, покрыть его вам будет уже нечем.
Как защитить себя заранее
Большинства долгов по аренде полностью избежать нельзя, но их последствия можно уменьшить:
- Укажите в договоре аренды чёткий срок платежа и банковский счёт.
- Возьмите залог.
- Реагируйте сразу на первую просрочку, а не на третью.
- Храните всю переписку.
- Зафиксируйте состояние квартиры в акте передачи с фотографиями, чтобы при выезде было ясно, какой ущерб возник во время аренды.
Если арендатор признаёт долг и хочет погасить его частями, оформите это как соглашение о погашении долга. Так сумма, график и последствия однозначно ясны обеим сторонам.