Договор аренды квартиры

ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Настоящий договор найма (далее «Договор») заключён в [Город заключения договора], [Дата договора], между следующими сторонами:

1. СТОРОНЫ

1.1 Наймодатель:
[Имя/предприятие наймодателя]
Регистрационный/личный код: [Регистрационный/личный код наймодателя]
Адрес: [Адрес наймодателя]
Телефон: [Телефон наймодателя]
Эл. почта: [Эл. почта наймодателя]
Банковский счёт (IBAN): [Банковский счёт наймодателя (IBAN)]
(далее «Наймодатель»)

1.2 Наниматель:
[Имя нанимателя]
Личный код: [Личный код нанимателя]
Телефон: [Телефон нанимателя]
Эл. почта: [Эл. почта нанимателя]
(далее «Наниматель»)

2. ПРЕДМЕТ НАЙМА

2.1 Предмет найма: [Адрес предмета найма], площадь [Площадь (м²)] м², количество комнат [Количество комнат] (далее «Жилое помещение»). Жилое помещение используется только в качестве жилого помещения.

2.2 К обстановке и оборудованию, переданным в пользование Нанимателю вместе с Жилым помещением, также применяются условия Договора (Закон об обязательственном праве (ЗОП) § 272 ч. 3).

3. ПЕРЕДАЧА И СОСТОЯНИЕ ИМУЩЕСТВА

3.1 Состояние Жилого помещения, обстановка и фотографии состояния фиксируются в акте приёма-передачи, являющемся приложением к Договору. Передача Жилого помещения считается состоявшейся с подписанием акта обеими Сторонами. Предполагается, что Жилое помещение передано в состоянии, описанном в акте (ЗОП § 334 ч. 1).

3.2 Наймодатель передаёт Жилое помещение вместе с принадлежностями в состоянии, пригодном для пользования в соответствии с договором, и обеспечивает это состояние в период действия Договора (ЗОП § 276 ч. 1). При передаче Стороны фиксируют в форме, позволяющей письменное воспроизведение, показания счётчиков и количество передаваемых ключей.

4. ПОРЯДОК ПРОЖИВАНИЯ

4.1 Домашние животные: [Домашние животные]. Сдача в поднаём: [Сдача в поднаём]. Изменения в предмете найма: [Изменения в предмете найма]. Курение: [Курение].

4.2 В Жилом помещении проживает Наниматель вместе со следующими лицами: [Совместно проживающие лица]. Наниматель может вселить в Жилое помещение своего супруга, зарегистрированного партнёра, несовершеннолетних детей и нетрудоспособных родителей без согласия Наймодателя (ЗОП § 289); к постоянному вселению иных лиц применяется пункт 4.3.

4.3 Наниматель может передать Жилое помещение или его часть в последующее пользование, в том числе в поднаём, лишь с согласия Наймодателя, в котором Наймодатель может отказать лишь по уважительной причине (ЗОП § 288 ч. 1–2). Наниматель отвечает за действия последующего пользователя как за свои собственные (ЗОП § 288 ч. 5).

4.4 Наниматель может производить улучшения и изменения Жилого помещения лишь с согласия Наймодателя, данного в форме, позволяющей письменное воспроизведение (ЗОП § 285 ч. 1). Наймодатель может требовать восстановления прежнего положения лишь в том случае, если об этом договорились в той же форме (ЗОП § 285 ч. 2); к изъятию и возмещению улучшений применяются ЗОП § 285 ч. 3 и § 286.

4.5 Если содержание домашнего животного разрешено согласно пункту 4.1 или Наймодатель дал на это согласие, Наниматель обеспечивает, чтобы животное не беспокоило жильцов дома и соседей, и отвечает за ущерб, причинённый животным Жилому помещению.

4.6 Курение в Жилом помещении, в том числе на балконе, не допускается и считается использованием, противоречащим Договору.

4.7 Наниматель учитывает интересы жильцов дома и соседей (ЗОП § 276 ч. 3) и соблюдает внутренний распорядок дома, если он был доведён до его сведения.

5. НАЁМНАЯ ПЛАТА И ОПЛАТА

5.1 Ежемесячная наёмная плата: [Ежемесячная наёмная плата (€)] евро. Срок платежа: [Срок внесения наёмной платы]. Наёмная плата перечисляется на банковский счёт Наймодателя [Банковский счёт наймодателя (IBAN)]. Платёж считается произведённым в день поступления суммы на банковский счёт Наймодателя.

5.2 Наниматель не обязан вносить наёмную плату за период, в течение которого он не мог использовать Жилое помещение по назначению из-за недостатка, за который он не отвечает и который он не обязан устранять сам; если возможность пользования лишь уменьшилась, Наниматель может соответственно уменьшить наёмную плату (ЗОП § 296 ч. 1–2).

6. ПОБОЧНЫЕ РАСХОДЫ

6.1 Порядок оплаты побочных расходов: [Порядок оплаты побочных расходов]. Сопутствующие побочные расходы:
[Побочные расходы]

6.2 Наниматель ежемесячно оплачивает перечисленные в пункте 6.1 побочные расходы на основании показаний счётчиков и счетов поставщиков услуг либо непосредственно поставщику услуг, либо Наймодателю на основании выставленного им счёта.

6.3 Соглашение о побочных расходах должно быть заключено в форме, позволяющей письменное воспроизведение (ЗОП § 292 ч. 1). Расходы на содержание и улучшение здания (напр. взнос в ремонтный фонд) Наниматель несёт лишь в том случае, если это было согласовано при заключении Договора (ЗОП § 292 ч. 1¹). Наниматель может ознакомиться с документами, подтверждающими расходы (ЗОП § 292 ч. 2).

7. ЗАЛОГОВАЯ СУММА

7.1 На основании настоящего Договора залоговая сумма не требуется.

8. ПОВЫШЕНИЕ НАЁМНОЙ ПЛАТЫ

8.1 Наймодатель может повышать наёмную плату не чаще чем по истечении каждого года с момента заключения Договора (ЗОП § 299 ч. 1 п. 1), уведомив об этом в форме, позволяющей письменное воспроизведение, не менее чем за 30 дней с обоснованием и данными, требуемыми частью 2 § 299 ЗОП; повышение, не соответствующее требованиям, ничтожно (ЗОП § 299 ч. 3).

8.2 Наниматель может оспорить чрезмерное повышение наёмной платы в течение 30 дней с момента сообщения о нём (ЗОП § 303 ч. 1). Если Наниматель не согласен с повышением наёмной платы, он может, кроме того, расторгнуть Договор в течение 30 дней с момента получения уведомления, предупредив об этом не менее чем за 30 дней.

9. ОБЯЗАННОСТИ НАЙМОДАТЕЛЯ

9.1 Наймодатель содержит Жилое помещение в надлежащем состоянии и в разумный срок устраняет недостатки, которые не были вызваны Нанимателем и которые Наниматель не обязан устранять сам. Если Наймодатель этого не делает и недостаток исключает использование Жилого помещения по назначению или существенно его ограничивает, Наниматель может расторгнуть Договор без соблюдения срока предупреждения; если Наймодатель допустил просрочку, Наниматель может сам устранить недостаток и требовать возмещения необходимых расходов (ЗОП § 279 ч. 1 и 3).

9.2 Наймодатель уважает неприкосновенность жилища и частную жизнь Нанимателя. Наймодатель может осматривать Жилое помещение или проводить в нём работы лишь в случаях, предусмотренных § 283 ЗОП, своевременно предупредив об этом и с учётом интересов Нанимателя. В случае аварии Наймодатель может принять безотлагательные меры для предотвращения ущерба, уведомив Нанимателя при первой возможности.

9.3 Наймодатель безотлагательно уведомляет Нанимателя о ставших ему известными авариях и запланированных отключениях. Решение о страховании имущества и ответственности Нанимателя принимает Наниматель.

10. ОБЯЗАННОСТИ НАНИМАТЕЛЯ

10.1 Наниматель своевременно вносит наёмную плату и оплачивает побочные расходы и пользуется Жилым помещением бережно, по-хозяйски и в соответствии с назначением (ЗОП § 276 ч. 2).

10.2 Наниматель безотлагательно уведомляет Наймодателя о недостатке Жилого помещения, об угрозе Жилому помещению и о ставшем ему известным праве третьего лица на Жилое помещение (ЗОП § 282 ч. 1). Наниматель за свой счёт устраняет недостатки, которые могут быть устранены небольшой уборкой или обслуживанием (ЗОП § 280).

10.3 Наниматель терпит работы, необходимые для сохранения Жилого помещения, устранения недостатков и предотвращения ущерба (ЗОП § 283 ч. 1), и в экстренном случае обеспечивает Наймодателю доступ в Жилое помещение.

11. ДОГОВОРНОЙ ШТРАФ

11.1 При существенном нарушении Нанимателем неденежного обязательства Наниматель уплачивает договорной штраф в размере [Размер договорного штрафа (% месячной наёмной платы)]% месячной наёмной платы за каждое нарушение. Договорной штраф может быть потребован за следующие нарушения: передача Жилого помещения в последующее пользование без согласия Наймодателя, осуществление улучшений или изменений без согласия Наймодателя, а также нарушение условий о домашних животных или курении, предусмотренных пунктами 4.1, 4.5 и 4.6 (ЗОП § 287 ч. 3).

11.2 Договорной штраф за одно нарушение не может превышать 10%, а в общей сложности за один месяц — 20% от месячной наёмной платы, а также от побочных расходов и расходов на содержание и улучшение здания, которые несёт Наниматель (ЗОП § 287 ч. 4). За нарушение денежных обязательств, в том числе задолженность по наёмной плате, договорной штраф не применяется (ЗОП § 287 ч. 1).

12. ПЕНЯ

12.1 При просрочке срока платежа применяется пеня в размере [Размер пени (% годовых)]% годовых. Соглашение о пене, более чем в три раза превышающей размер пени, установленный во втором предложении части 1 § 113 ЗОП, ничтожно (ЗОП § 287¹ ч. 2).

13. СРОК ДОГОВОРА

13.1 Настоящий Договор заключён на неопределённый срок.

14. ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА

14.1 Договор прекращается по соглашению Сторон в любое время.

14.2 Бессрочный Договор каждая из Сторон может расторгнуть в обычном порядке, предупредив об этом не менее чем за три месяца (ЗОП § 312 ч. 1).

14.3 Каждая из Сторон может расторгнуть Договор в чрезвычайном порядке по уважительной причине (ЗОП § 313 ч. 1), а также в случае, если пользование Жилым помещением связано со значительной угрозой здоровью людей (ЗОП § 317). Наниматель вправе расторгнуть Договор в чрезвычайном порядке, если Жилое помещение становится непригодным для пользования по причине, зависящей от Наймодателя.

14.4 Наймодатель вправе расторгнуть Договор в чрезвычайном порядке, если Наниматель просрочил уплату наёмной платы, побочных расходов или расходов на содержание здания либо их существенной части в два следующих друг за другом срока платежа, или если задолженность по наёмной плате или залоговой сумме превышает наёмную плату за 2 месяца, или если задолженность по побочным расходам или расходам на содержание превышает соответствующие расходы за 2 месяца (ЗОП § 316 ч. 1); до расторжения Наймодатель предоставляет Нанимателю в форме, позволяющей письменное воспроизведение, срок не менее 14 дней для погашения долга (ЗОП § 316 ч. 3).

14.5 Наймодатель вправе расторгнуть Договор в чрезвычайном порядке, предупредив об этом не менее чем за 30 дней, если Наниматель или последующий пользователь нарушает обязанность бережного пользования Жилым помещением или учёта интересов соседей вопреки предупреждению, в существенной мере или умышленно; при умышленном повреждении Жилого помещения срок предупреждения не соблюдается (ЗОП § 315).

14.6 Наймодатель может расторгнуть Договор лишь по предусмотренному законом основанию (ЗОП § 309 ч. 3, § 275). Заявление о расторжении должно быть составлено в форме, позволяющей письменное воспроизведение; в заявлении Наймодателя указываются Жилое помещение, день прекращения Договора, основание расторжения, а также порядок и срок оспаривания (ЗОП § 325 ч. 1–2). Наниматель может оспорить расторжение Наймодателем как противоречащее принципу добросовестности в комиссии по спорам о найме или в суде в течение 30 дней с момента получения заявления (ЗОП § 326 ч. 1, § 329 ч. 1). Если вместе с Нанимателем проживает его супруг или зарегистрированный партнёр, для расторжения Нанимателю необходимо его согласие в форме, позволяющей письменное воспроизведение (ЗОП § 325 ч. 3).

14.7 Отчуждение Жилого помещения не прекращает настоящий Договор — новый собственник вступает в права и обязанности Наймодателя (ЗОП § 291). Новый собственник вправе расторгнуть Договор в течение 3 месяцев лишь в том случае, если ему настоятельно необходимо помещение для собственного пользования (ЗОП § 323 ч. 1).

15. ВОЗВРАТ ИМУЩЕСТВА

15.1 При прекращении Договора Наниматель возвращает Жилое помещение вместе с обстановкой и всеми ключами в состоянии, соответствующем акту передачи (если он составлялся) или состоянию на момент заключения Договора. Наниматель не отвечает за обычный износ, но отвечает за иное повреждение, если не докажет, что оно произошло при обстоятельствах, не зависящих от него или от лица, которому он передал Жилое помещение в пользование в соответствии с Договором (ЗОП § 334 ч. 2).

15.2 Наймодатель осматривает Жилое помещение при возврате и безотлагательно уведомляет Нанимателя о недостатках, за которые отвечает Наниматель (ЗОП § 336 ч. 1). Если Наниматель не возвращает Жилое помещение своевременно, Наймодатель может требовать за время просрочки согласованную наёмную плату и возмещение превышающего её ущерба (ЗОП § 335).

16. НЕПРЕОДОЛИМАЯ СИЛА И УВЕДОМЛЕНИЯ

16.1 Сторона не отвечает за нарушение вытекающих из Договора обязательств, если нарушение является извинительным вследствие непреодолимой силы (ЗОП § 103). Сторона безотлагательно уведомляет другую Сторону об обстоятельстве непреодолимой силы.

16.2 Уведомления, влекущие правовые последствия, направляются в письменной форме или в форме, позволяющей письменное воспроизведение (в том числе по электронной почте), по указанным в Договоре адресам. Сторона безотлагательно уведомляет об изменении своих контактных данных.

17. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

17.1 До обращения в суд, комиссию по спорам о найме или арбитраж Стороны пытаются разрешить спор путём переговоров, в том числе посредством предъявления письменной претензии и предоставления разумного срока для ответа. При недостижении согласия спор разрешается следующим образом: [Разрешение споров]. Компетенция комиссии по спорам о найме, в том числе ограничение размера требования и район, в котором она действует, вытекает из Закона о разрешении споров о найме; спор, не входящий в компетенцию комиссии по спорам о найме, разрешается в суде. Применяется право Эстонской Республики.

18. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

18.1 Изменения Договора оформляются в письменной форме или в форме, позволяющей письменное воспроизведение. Наниматель может передать вытекающие из Договора права и обязанности лишь с согласия Наймодателя, данного в той же форме (ЗОП § 290 ч. 1). Если какое-либо положение Договора недействительно, это не влияет на действительность остальных положений. Договор вступает в силу после его подписания обеими Сторонами.

19. ПРАВОВОЕ ОСНОВАНИЕ

19.1 Договор найма жилого помещения регулируется § 271–338 Закона об обязательственном праве (с изменениями от 14.01.2021).

19.2 Предупреждение: любое условие настоящего Договора, которое ставило бы Нанимателя в худшее положение по сравнению с Законом об обязательственном праве, ничтожно (ЗОП § 275) — это действует независимо от того, было ли такое условие включено в Договор по ошибке.