Договор аренды коммерческого помещения

ДОГОВОР НАЙМА КОММЕРЧЕСКОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Настоящий договор найма (далее «Договор») заключён в [Город заключения договора], [Дата договора], между следующими сторонами:

1. СТОРОНЫ

1.1 Наймодатель:
[Имя/предприятие наймодателя]
Регистрационный код: [Регистрационный код наймодателя]
Адрес: [Адрес наймодателя]
Представитель: [Имя представителя наймодателя]
Телефон: [Телефон наймодателя]
Эл. почта: [Эл. почта наймодателя]
Банковский счёт (IBAN): [Банковский счёт наймодателя (IBAN)]
Роль/должность представителя: [Роль/должность представителя]
(далее «Наймодатель»)

1.2 Наниматель:
[Наименование предприятия нанимателя]
Регистрационный код: [Регистрационный код нанимателя]
Адрес: [Адрес нанимателя]
Представитель: [Имя представителя нанимателя]
Телефон: [Телефон нанимателя]
Эл. почта: [Эл. почта нанимателя]
Роль/должность представителя: [Роль/должность представителя]
(далее «Наниматель»)

2. ОБЪЕКТ НАЙМА

2.1 Предмет найма: [Адрес предмета найма], этаж [Этаж], площадь [Площадь (м²)] м² (далее «Коммерческое помещение»). Назначение использования: [Назначение использования]. Изменение назначения использования допускается лишь с предварительного согласия Наймодателя.

2.2 Коммерческое помещение является помещением, используемым в рамках хозяйственной или профессиональной деятельности (Закон об обязательственном праве (ЗОП) § 272 ч. 1). К вещам, переданным в пользование Нанимателю вместе с Коммерческим помещением, также применяются условия Договора (ЗОП § 272 ч. 3).

2.3 Наниматель может размещать на здании, его фасаде или в местах общего пользования вывески и рекламу лишь с предварительного согласия Наймодателя и с соблюдением требований правовых актов и удаляет их за свой счёт при прекращении Договора.

3. СОСТОЯНИЕ ИМУЩЕСТВА И ПЕРЕДАЧА

3.1 Стороны составляют акт приёма-передачи для фиксации состояния предмета найма. Наниматель вправе осмотреть предмет найма до передачи.

3.2 Передача Коммерческого помещения считается состоявшейся с подписанием акта приёма-передачи обеими Сторонами. В акте фиксируются состояние Коммерческого помещения, показания счётчиков, а также передаваемые ключи и средства доступа. Предполагается, что Коммерческое помещение передано в состоянии, описанном в акте (ЗОП § 334 ч. 1).

3.3 Наймодатель передаёт Коммерческое помещение вместе с принадлежностями в состоянии, пригодном для пользования в соответствии с договором, и обеспечивает это состояние в период действия Договора (ЗОП § 276 ч. 1) с учётом распределения обязанности по обслуживанию, согласованного в пункте 9.

4. СРОК ДОГОВОРА И ПРОДЛЕНИЕ

4.1 Настоящий Договор заключён на неопределённый срок с датой начала [Дата начала договора найма].

4.2 Продление: [Продление].

5. НАЁМНАЯ ПЛАТА И ОПЛАТА

5.1 Наёмная плата согласована в виде общей суммы: [Ежемесячная наёмная плата (€)] евро в месяц.

5.2 Порядок обложения налогом с оборота: [Налог с оборота]. Срок платежа: [Срок внесения наёмной платы].

5.3 Наниматель вносит наёмную плату на основании выставленного Наймодателем счёта на банковский счёт Наймодателя [Банковский счёт наймодателя (IBAN)]. Платёж считается произведённым в день поступления суммы на банковский счёт Наймодателя.

5.4 Наниматель не обязан вносить наёмную плату за период, в течение которого он не мог использовать Коммерческое помещение по назначению из-за недостатка, за который он не отвечает (ЗОП § 296 ч. 1).

6. ИНДЕКСАЦИЯ НАЁМНОЙ ПЛАТЫ

6.1 Индексация наёмной платы не применяется.

6.2 Если размер наёмной платы изменяется на основании пункта 6.1, Наймодатель сообщает Нанимателю новый размер наёмной платы и её расчёт в форме, позволяющей письменное воспроизведение, до первого срока платежа изменённой наёмной платы.

7. ОБЕСПЕЧЕНИЕ

7.1 На основании настоящего Договора обеспечение не требуется.

7.2 Если Наниматель предоставил обеспечение, оно обеспечивает вытекающие из Договора требования Наймодателя к Нанимателю, в том числе требования о наёмной плате, побочных расходах и возмещении ущерба. Если Наймодатель удовлетворил требование за счёт обеспечения, Наниматель восстанавливает обеспечение в согласованном объёме. Наймодатель возвращает обеспечение или его неиспользованную часть в течение одного месяца после прекращения Договора и возврата Коммерческого помещения за вычетом своих подлежащих исполнению требований.

8. ПОБОЧНЫЕ РАСХОДЫ И РАСХОДЫ НА МЕСТА ОБЩЕГО ПОЛЬЗОВАНИЯ

8.1 Порядок оплаты побочных расходов: [Порядок оплаты побочных расходов]. Расходы на места общего пользования: [Расходы на места общего пользования].

8.2 Наниматель заключает договоры на коммунальные услуги, потребляемые в Коммерческом помещении (напр. электричество, горячая и холодная вода, отопление, канализация, вывоз мусора), непосредственно с поставщиками услуг и оплачивает их счета.

8.3 Общие расходы на места общего пользования здания (напр. уборка мест общего пользования, отопление, освещение, вентиляция, охрана, управление и страхование здания) Наниматель оплачивает пропорционально площади Коммерческого помещения на основании выставленного Наймодателем счёта.

8.4 Наниматель несёт побочные расходы лишь в той мере, в какой об этом договорились в форме, позволяющей письменное воспроизведение (ЗОП § 292 ч. 1). Наймодатель по требованию Нанимателя предоставляет возможность ознакомиться с документами, подтверждающими побочные расходы (ЗОП § 292 ч. 2). Налоги и сборы, связанные с Коммерческим помещением, несёт Наймодатель (ЗОП § 293).

9. ОБЯЗАННОСТЬ ПО ОБСЛУЖИВАНИЮ

9.1 Распределение обязанности по обслуживанию: [Распределение обязанности по обслуживанию].

9.2 В той мере, в какой Стороны не договорились о распределении обязанности по обслуживанию, Наймодатель содержит Коммерческое помещение в состоянии, пригодном для пользования в соответствии с договором (ЗОП § 276 ч. 1), а Наниматель за свой счёт устраняет недостатки, которые могут быть устранены небольшой уборкой или обслуживанием, необходимыми для обычного содержания Коммерческого помещения (ЗОП § 280).

9.3 Наниматель безотлагательно уведомляет Наймодателя о недостатке Коммерческого помещения, об угрозе Коммерческому помещению и о ставшем ему известным праве третьего лица на Коммерческое помещение (ЗОП § 282 ч. 1) и принимает разумные меры для предотвращения или уменьшения ущерба. Ущерб, причинённый нарушением обязанности уведомления, возмещает Наниматель (ЗОП § 282 ч. 2).

10. ПЕРЕСТРОЙКА И СОСТОЯНИЕ ПРИ ПРЕКРАЩЕНИИ ДОГОВОРА

10.1 Право на перестройку: [Право на перестройку]. Состояние при прекращении Договора: [Состояние при прекращении договора].

10.2 Наниматель не производит в Коммерческом помещении перестроек и иных улучшений или изменений.

10.3 Стороны договариваются, что Наймодатель может требовать восстановления прежнего положения (ЗОП § 285 ч. 2): при прекращении Договора Наниматель за свой счёт восстанавливает состояние Коммерческого помещения, в котором он принял его согласно акту приёма-передачи, с учётом обычного износа, если Наймодатель не согласится на сохранение улучшений.

10.4 При выполнении строительных, ремонтных и отделочных работ Наниматель соблюдает требования правовых актов и за свой счёт получает необходимые разрешения и согласования.

11. ПОЛЬЗОВАНИЕ КОММЕРЧЕСКИМ ПОМЕЩЕНИЕМ

11.1 Наниматель пользуется Коммерческим помещением бережно и в соответствии с назначением (ЗОП § 276 ч. 2), учитывает интересы жильцов дома и соседей (ЗОП § 276 ч. 3), соблюдает санитарные требования, требования пожарной безопасности и эксплуатации здания и содержит Коммерческое помещение в чистоте и порядке.

11.2 Представители Наймодателя вправе в рабочие дни осматривать Коммерческое помещение для проверки исполнения Договора, а также в случаях, указанных в части 2 § 283 ЗОП, уведомив об этом Нанимателя за разумный срок и не препятствуя необоснованно хозяйственной деятельности Нанимателя (ЗОП § 283 ч. 3). В случае аварии Наймодатель может принять безотлагательные меры для предотвращения ущерба, уведомив Нанимателя при первой возможности.

11.3 Наймодатель заранее уведомляет Нанимателя об известных ему запланированных перерывах в предоставлении коммунальных услуг, воздерживается от действий или бездействия, которые могут необоснованно препятствовать хозяйственной деятельности Нанимателя, и уведомляет Нанимателя об отчуждении или обременении Коммерческого помещения.

11.4 Наниматель может передать Коммерческое помещение или его часть в последующее пользование лишь с предварительного согласия Наймодателя; Наймодатель может отказать в согласии лишь по уважительной причине (ЗОП § 288 ч. 1–2). При передаче в последующее пользование Наниматель отвечает за действия последующего пользователя как за свои собственные (ЗОП § 288 ч. 5).

12. СТРАХОВАНИЕ

12.1 Наймодатель страхует здание.

12.2 На Нанимателе лежит обязанность по страхованию. Требуемый вид страхования: [Вид страхования]. Наниматель поддерживает страхование в силе в течение всего срока действия Договора и по требованию Наймодателя представляет подтверждающий его документ.

13. ДОГОВОРНОЙ ШТРАФ

13.1 При нарушении применяется договорной штраф: вид [Вид договорного штрафа], размер [Размер договорного штрафа]. Для коммерческого помещения договорной штраф допускается за нарушение как денежных, так и неденежных обязательств, и закон не устанавливает конкретного процентного предела, однако размер договорного штрафа должен оставаться в пределах разумности и добросовестности — сделка, противоречащая добрым нравам, ничтожна (Закон об общей части Гражданского кодекса (ЗОЧГК) § 86). В части, превышающей договорной штраф, может быть потребовано возмещение ущерба (ЗОП § 161 ч. 2); неразумно высокий договорной штраф может быть уменьшен судом (ЗОП § 162).

14. ПЕНЯ

14.1 При просрочке срока платежа применяется пеня в размере [Размер пени (% годовых, по свободному соглашению)]% годовых. Размер пени по договору найма коммерческого помещения определяется свободным соглашением — в отличие от договора найма жилого помещения здесь не применяется ограничение трёхкратным установленным законом размером.

15. ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА

15.1 Бессрочный Договор каждая из Сторон может расторгнуть в обычном порядке со сроком предупреждения [Срок предупреждения об обычном расторжении] (ЗОП § 311–312).

15.2 Наймодатель вправе расторгнуть Договор в чрезвычайном порядке, если Наниматель просрочил уплату наёмной платы или побочных расходов либо их существенной части в два следующих друг за другом срока платежа или если задолженность по наёмной плате превышает наёмную плату за два месяца, предоставив Нанимателю до расторжения в форме, позволяющей письменное воспроизведение, дополнительный срок не менее 14 дней (ЗОП § 316 ч. 1 и 3). Наймодатель вправе также расторгнуть Договор в чрезвычайном порядке, предупредив об этом не менее чем за 30 дней, если Наниматель использует Коммерческое помещение не по назначению, производит перестройки в противоречии с Договором, передаёт Коммерческое помещение в последующее пользование без согласия Наймодателя или иным образом нарушает обязанность бережного пользования Коммерческим помещением и продолжает нарушение вопреки предупреждению Наймодателя либо нарушение является существенным или умышленным; при умышленном повреждении Коммерческого помещения срок расторжения может не соблюдаться (ЗОП § 315).

15.3 Наниматель вправе расторгнуть Договор в чрезвычайном порядке, если предмет найма становится непригодным для пользования или Наймодатель существенно нарушает свои обязательства, в том числе если он не может пользоваться Коммерческим помещением по причине, зависящей от Наймодателя, и Наймодатель не обеспечил пользование в предоставленный ему разумный срок (ЗОП § 314 ч. 1). Каждая из Сторон может расторгнуть Договор по иной уважительной причине (ЗОП § 313 ч. 1).

15.4 При досрочном прекращении применяется плата: вид [Вид платы], размер [Размер платы]. Плата не применяется, если Договор прекращается в чрезвычайном порядке вследствие нарушения Договора другой Стороной.

15.5 Заявление о расторжении должно быть составлено в форме, позволяющей письменное воспроизведение. В заявлении Наймодателя о расторжении указываются как минимум Коммерческое помещение, день прекращения Договора и основание расторжения; расторжение, не соответствующее требованиям, ничтожно (ЗОП § 325 ч. 1, 2 и 5).

15.6 При отчуждении Коммерческого помещения права и обязанности Наймодателя переходят к приобретателю (ЗОП § 291 ч. 1). Приобретатель может в течение трёх месяцев расторгнуть Договор с соблюдением установленного законом срока расторжения лишь в том случае, если ему самому настоятельно необходимо Коммерческое помещение (ЗОП § 323 ч. 1).

16. ВОЗВРАТ ИМУЩЕСТВА

16.1 При прекращении Договора Наниматель возвращает предмет найма в состоянии, указанном в пункте 10.3, удаляет свою обстановку, убирает помещения и возвращает ключи Наймодателю по акту приёма-передачи.

16.2 Наниматель не отвечает за обычный износ, ухудшение и изменения Коммерческого помещения, сопровождающие его использование в соответствии с договором, но отвечает за иное повреждение, если не докажет, что оно произошло при обстоятельствах, не зависящих от него или от лица, которому он передал Коммерческое помещение в пользование в соответствии с Договором (ЗОП § 334 ч. 2).

16.3 Наймодатель осматривает Коммерческое помещение при возврате и безотлагательно уведомляет Нанимателя о недостатках, за которые отвечает Наниматель (ЗОП § 336). Если Наниматель не возвращает Коммерческое помещение своевременно, Наймодатель может требовать за время просрочки в качестве возмещения ущерба согласованную наёмную плату и возмещение превышающего её ущерба (ЗОП § 335).

17. ОТМЕТКА В ПОЗЕМЕЛЬНОЙ КНИГЕ

17.1 В отношении настоящего Договора в поземельную книгу вносится отметка, и Стороны дают необходимые для этого волеизъявления. Отметка обеспечивает, что каждый последующий собственник недвижимой вещи обязан допускать пользование Нанимателем Коммерческим помещением согласно Договору, а новый собственник не вправе расторгнуть Договор на основании ЗОП § 323 (ЗОП § 324 ч. 2). Объём защиты отметки зависит от её очерёдности в поземельной книге по сравнению с другими правами и обременениями, установленными на ту же недвижимую вещь.

18. НЕПРЕОДОЛИМАЯ СИЛА

18.1 Сторона не отвечает за нарушение вытекающих из Договора обязательств, если нарушение является извинительным вследствие непреодолимой силы (ЗОП § 103). Сторона безотлагательно уведомляет другую Сторону об обстоятельстве непреодолимой силы.

19. УВЕДОМЛЕНИЯ И КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТЬ

19.1 Связанные с Договором уведомления, влекущие правовые последствия, направляются в письменной форме или в форме, позволяющей письменное воспроизведение (в том числе по электронной почте), по указанным в Договоре адресам. Уведомления исключительно информационного характера могут передаваться по телефону. Сторона безотлагательно уведомляет об изменении своих контактных данных.

19.2 Условия Договора и ставшая известной в ходе исполнения Договора непубличная информация о другой Стороне являются конфиденциальными, за исключением предусмотренных правовыми актами случаев или в объёме, необходимом для исполнения Договора.

20. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

20.1 До обращения в суд или арбитраж Стороны пытаются разрешить спор путём переговоров. При недостижении согласия спор разрешается следующим образом: [Разрешение споров]. Арбитраж действует на основании соглашения Сторон. Применяется право Эстонской Республики.

21. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

21.1 Изменения Договора оформляются в письменной форме или в форме, позволяющей письменное воспроизведение. Наниматель может передать вытекающие из Договора права и обязанности лишь с согласия Наймодателя, данного в той же форме (ЗОП § 290 ч. 1).

21.2 Если какое-либо положение Договора недействительно, это не влияет на действительность остальных положений. Договор (вместе с приложениями) составляет полное соглашение Сторон. Договор вступает в силу после его подписания обеими Сторонами.

22. ПРАВОВОЕ ОСНОВАНИЕ

22.1 Договор найма коммерческого помещения регулируется § 271–338 Закона об обязательственном праве, в том числе § 311–316.

22.2 В отличие от договора найма жилого помещения, в договоре найма коммерческого помещения действует свобода договора — о большинстве условий настоящего Договора Стороны могут договориться свободно.