Договор аренды можно прекратить тремя способами: по соглашению сторон в любое время, обычным расторжением — если договор бессрочный, или досрочным (чрезвычайным) расторжением, если для этого есть названная в законе причина. При обычном расторжении бессрочного договора аренды жилья срок предупреждения — три месяца. Срочный договор нельзя расторгнуть с обычным предупреждением до окончания срока, если сам договор этого не предусматривает.
Сначала посмотрите, какой у вас договор
Откройте договор аренды и найдите в нём две вещи:
- бессрочный договор или срочный (действует до определённой даты);
- что договор говорит о расторжении.
От этого зависит, какие у вас есть варианты. Правила ниже действуют для аренды жилья, то есть дома или квартиры. Для аренды коммерческого помещения у сторон больше свободы договориться между собой.
Прекращение по соглашению
Самый простой способ — договориться с другой стороной. По соглашению договор можно прекратить в любое время, как бессрочный, так и срочный, и с любым сроком предупреждения, который подходит обоим.
Запишите соглашение. Укажите в нём:
- дату окончания договора;
- когда и как передаётся помещение;
- как оплачиваются аренда и коммунальные расходы за последний период;
- что будет с залогом.
Расторжение бессрочного договора
Бессрочный договор аренды жилья любая сторона может расторгнуть в обычном порядке, предупредив об этом за три месяца. Срок начинает течь с момента, когда другая сторона получила заявление о расторжении, а не с момента, когда вы его написали.
Арендатор не обязан обосновывать расторжение. С арендодателем иначе: арендатор жилья сильно защищён законом, и расторжение со стороны арендодателя должно опираться на установленное законом основание и быть обоснованным.
Срочный договор
Срочный договор заканчивается в указанную в нём дату. До этого его можно прекратить только:
- по соглашению;
- досрочным расторжением, если для этого есть основание;
- обычным расторжением, если такую возможность предусматривает сам договор.
Если вы хотите выйти из срочного договора раньше, а такого пункта в нём нет, самый реалистичный путь — соглашение. Предложите, например, самому найти нового арендатора.
Досрочное расторжение
Досрочное расторжение предназначено для ситуаций, когда от другой стороны нельзя разумно ожидать продолжения договора. Например:
- Арендатор может расторгнуть договор, если жильё по причине, зависящей от арендодателя, стало непригодным для проживания.
- Арендодатель может расторгнуть договор, если арендатор существенно просрочил арендную плату. Для жилья сначала нужно дать дополнительный срок не менее 14 дней для погашения долга. Подробнее об этом — в статье Что будет, если арендатор не платит?
При досрочном расторжении обязательно запишите причину.
Если квартиру продают
Продажа квартиры не прекращает договор аренды. Новый владелец становится на место арендодателя, и договор продолжается на тех же условиях.
Новый владелец может расторгнуть договор в течение трёх месяцев, но только если жильё ему самому срочно необходимо. Одно лишь желание перепродать квартиру пустой такого права не даёт.
Как оформить заявление о расторжении
Расторжение — одностороннее заявление, согласие другой стороны для него не нужно. Напишите в заявлении:
- кто расторгает договор и кому адресовано заявление;
- какой договор (адрес и дата заключения);
- обычное это расторжение или досрочное;
- причину, если расторжение досрочное или расторгает арендодатель;
- дату окончания договора;
- когда вы хотите передать помещение;
- счёт для возврата залога.
Составьте заявление письменно — на бумаге с подписью или с цифровой подписью — и отправьте так, чтобы потом можно было доказать его получение. Хорошо подходит файл с цифровой подписью во вложении к письму.
Частые ошибки
Эти ошибки чаще всего продлевают договор или вызывают споры:
- Расторжение по телефону. Устное расторжение потом трудно доказать. Всегда делайте это письменно.
- Неверно рассчитанный срок. Три месяца отсчитываются с момента получения заявления. Если вы отправите заявление в последний день месяца, а другая сторона прочитает его на следующей неделе, сдвинется и дата окончания.
- Уход без передачи. Если ключи оставлены в почтовом ящике, а акт не составлен, потом трудно доказать, в каком состоянии осталось помещение.
- Самоуправство арендодателя. Если договор закончился, а арендатор не съезжает, арендодатель не вправе менять замки или выносить вещи. Для этого нужно решение арендной комиссии или суда.
Передача помещения и залог
В конце договора передайте помещение вместе с актом приёма-передачи. Отметьте в нём состояние помещений, показания счётчиков и количество возвращённых ключей. Сделайте фотографии. Если такой же акт составлялся в начале договора, сравнить легко, а спор об ущербе будет коротким.
Из залога арендодатель может покрыть требования, вытекающие из договора, например неуплаченную аренду или ущерб сверх обычного износа. Если арендодатель в течение двух месяцев после окончания договора не предъявил арендатору требования, арендатор может потребовать возврата залога.