Залог (tagatisraha) по договору аренды жилья может составлять до трёх месячных арендных плат. Арендатор может внести его равными частями в течение трёх месяцев. После окончания договора залог нужно вернуть, если у арендодателя нет требований, вытекающих из договора. Если арендодатель в течение двух месяцев после окончания договора не заявил о своём требовании, арендатор может потребовать возврата залога.
Что закон говорит о залоге
Закон об обязательственном праве устанавливает для залога за жильё чёткие правила:
- Размер: до трёх месячных арендных плат.
- Частями: арендатор может внести залог равными частями в течение трёх месяцев. Первую часть нужно внести после заключения договора.
- Хранение: арендодатель должен хранить залог в банке отдельно от своего имущества, не ниже чем под местный средний процент. Проценты принадлежат арендатору и увеличивают залог.
- Защита: залог не входит в конкурсную массу арендодателя, и его кредиторы не могут обратить на него взыскание.
- Восполнение: если арендодатель уже покрыл из залога своё требование, он может потребовать, чтобы арендатор восполнил залог до согласованного размера.
По соглашению залог можно заменить и другим равноценным обеспечением.
Залог выгоден обеим сторонам. Арендодатель знает, что неоплаченные счета и ущерб можно покрыть, не обращаясь в суд. Арендатор знает, что его деньги хранятся в банке отдельно и что закон определяет, когда он получит их обратно.
Что покрывает залог, а что нет
Залог предназначен для обеспечения требований, вытекающих из договора. Из него можно покрыть, например:
- неуплаченную арендную плату;
- неоплаченные коммунальные расходы, например счета за электричество, воду или отопление;
- ущерб сверх обычного износа: сломанную мебель, дыру в стене, поцарапанную домашним животным дверь или пол.
За обычный износ арендатор, как правило, не отвечает. Удержать его стоимость из залога нельзя. Например:
- пол, потёртый в проходах;
- выгоревшие на солнце шторы или обои;
- бойлер или холодильник, сломавшийся от старости.
Исключение: при заключении договора аренды жилья стороны могут договориться, что в конце договора арендатор устранит и обычный износ или понесёт необходимые для этого разумные расходы. Такое условие должно быть записано в договоре уже при его заключении.
Чем отличается аренда коммерческого помещения
Предел в три месяца и правило о частях действуют для договора аренды жилья. Для коммерческих помещений у сторон больше свободы: размер обеспечения, срок и форма оплаты, например банковская гарантия, согласуются в договоре.
Если вы арендуете офис, магазин или склад, используйте договор аренды коммерческого помещения, а не договор аренды жилья.
Как возвращается залог
В конце договора обычно происходит так:
- Помещение передаётся и составляется акт приёма-передачи.
- Арендодатель смотрит, есть ли у него требования: неуплаченная аренда, счета или ущерб.
- Требования вычитаются из залога, а остаток вместе с процентами возвращается арендатору.
Закон даёт арендодателю два месяца после окончания договора, чтобы заявить о требованиях. Если за это время он не заявит о своём требовании, арендатор может потребовать возврата залога.
Если арендодатель не возвращает залог:
- отправьте ему письменное требование с суммой, сроком и номером банковского счёта;
- спросите, какие требования он покрывает из залога и чем они подтверждены;
- если договориться не удаётся, обратитесь в арендную комиссию, если она действует в вашем самоуправлении, или в суд.
Подробнее о расторжении договора читайте в статье Как расторгнуть договор аренды?
Пример: как идёт расчёт
Допустим, арендная плата — 600 евро в месяц, а залог — две месячные платы, то есть 1200 евро. В конце договора выясняется, что:
- счёт за электричество за последний месяц на 45 евро не оплачен;
- в стене гостиной большая дыра, ремонт которой стоит 120 евро;
- пол в проходах потёрт.
Арендодатель может удержать из залога 165 евро: счёт за электричество и стоимость ремонта стены. Потёртый пол — это обычный износ, который нельзя удержать из залога, если в договоре не согласовано иное. Арендатор получает обратно 1035 евро плюс накопившиеся на залог проценты.
Если арендодатель удерживает деньги, он должен показать, из чего складывается сумма: счета, стоимость ремонта и фотографии. Как арендатор всегда просите это письменно.
Акт приёма-передачи и фотографии
Больше всего споров возникает из-за того, появился ли ущерб во время аренды или был ещё до неё. Лучшая защита — акт с фотографиями и в начале, и в конце договора.
По закону, если при передаче был составлен акт, предполагается, что жильё передано в описанном в акте состоянии. Запишите в акт:
- состояние каждой комнаты и имеющиеся недостатки;
- мебель и технику с указанием состояния;
- показания счётчиков;
- количество ключей.
Делайте фотографии с датой и храните их всё время аренды.
Можно ли засчитать залог в счёт аренды за последний месяц?
Закон предусматривает залог для обеспечения требований, а не как предоплату аренды. Арендатор не вправе просто не платить за последний месяц и попросить вычесть эту сумму из залога.
По соглашению это возможно. Если вы это рассматриваете, помните:
- оформите договорённость письменно;
- если при выезде обнаружится ущерб, арендодателю будет уже нечем его покрыть, и ему придётся требовать деньги отдельно.
Поэтому для арендодателя надёжнее, когда последний месяц оплачивается как обычно, а залог возвращается после передачи помещения. О долге по аренде читайте также статью Что будет, если арендатор не платит?
Что записать о залоге в договор
Хороший договор аренды жилья отвечает на эти вопросы:
- сумма залога (до трёх месячных арендных плат);
- когда и в скольких частях он вносится;
- банковский счёт, на который он вносится, и где он хранится;
- какие требования покрываются из залога;
- как и на какой счёт он возвращается в конце договора;
- что в начале и в конце договора составляется акт приёма-передачи;
- устраняет ли арендатор в конце и обычный износ, если вы об этом договорились.
Прежде чем платить: чек-лист арендатора
Прежде чем перевести арендодателю залог, проверьте:
- сумма не превышает трёх месячных арендных плат;
- вы знаете, что можете внести залог равными частями в течение трёх месяцев;
- вы платите банковским переводом, и в пояснении написано «залог»;
- в договоре указано, как и на какой счёт залог возвращается в конце;
- до въезда составлен акт и сделаны фотографии.
Если чего-то из этого нет, спросите до подписания. Потом изменить это намного сложнее.
Частые ошибки
- Залог больше трёх месячных плат. Для жилья закон не позволяет требовать больший залог.
- Наличные без квитанции. Потом трудно доказать, сколько было уплачено. Используйте банковский перевод.
- Залог хранится вместе с другими деньгами. Арендодатель должен хранить его в банке отдельно от своего имущества.
- Акт не составляется. Тогда о том, в каком состоянии была квартира, — слово против слова.
- Деньги удерживаются за обычный износ. Если в договоре не согласовано иное, как правило, это не допускается.
- Последний месяц не оплачивается без договорённости. Это создаёт долг, а не зачёт.